月收租5000元！26万就能买天河商铺！是笋还是坑？

月收租5000元！26万就能买天河商铺！是笋还是坑？成都人力资源管理师培训   近日，乐居君接到了一个销售的电话：天河北繁华商圈，25年产权超笋商铺”，不用自己打理，每月返租5000元起，仅售29万元（商铺打9折后仅售26万元）。   26万就能在广州当上“包租公”？   还

  近日，乐居君接到了一个销售的电话：天河北繁华商圈，25年产权超笋商铺”，不用自己打理，每月返租5000元起，仅售29万元（商铺打9折后仅售26万元）。

  26万就能在广州当上“包租公”？

  还有这等好事？乐居君马上前往实地一探。

  销售口中的商铺，位于天河区岗顶地铁站A出口不远处的莱福广场四楼。莱福广场一楼有肯德基，二楼和三楼是盒马鲜生。五楼为健身房。由于没到饭点，人流量较少。

莱福广场一楼的肯德基

  从位置上来看，商铺紧挨天河路，位于繁华的天河北商圈，周边靠近六福珠宝、摩登百货、百脑汇、天娱广场、暨南大学石牌校区等。车流量和人流量较大，地段较为优越。

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  26万就能当广州“包租公”？

  “返租”套路了解一下

  乐居君来到商铺售卖处，售卖处装修较为简单，入口处张贴五花八门的美食海报，现场有三四桌买家在洽谈。

  销售称，莱福广场四楼此前是做电子、手机产品的生意，如今整层楼要升级改造。四楼分成三个片区，一个片区由莱福广场引进海底捞，一个片区作为饮品区，剩下一个片区就是现在出售中的商铺，打造天河星际美食汇。

  销售还表示，美食汇的打造参考岗顶地铁站负一层的天娱广场美食城，由格子铺和公共就餐区构成。

  从销售提供的图纸来看，天河星际美食汇有将近60个铺位，每个格子铺面积在8-13㎡不等，总价在28-32万元不等。

  买一套可打九折，一次性买2套可以在九折基础上再打九五折。这样一算，最低26万元就能在广州天河最繁华的商圈买到一间小商铺。销售表示，目前大部分已经卖光，只剩下10来个铺位。

  原本销售在电话里表示卖的是25年的产权商铺，乐居君实地发现，商铺并没有产权，仅仅售卖20年使用权。（销售话术到底藏着多少坑：售楼处话术曝光！「买到赚到」的潜台词是什么？）

  不过这并非重点。项目最吸引买家的点在于，承诺每月返还5千元起步的租金。

  这些收益怎么来的呢？销售算了一笔账。

  业主的收益，主要分为返租固定保底收益和实际租金分红。业主（也就是买家）和公司5：5分红收益。

  1、每月给业主的固定保底收益：800元/月。

  2、实际租金分红：商场租金一般由商家的入场费+月租金组成。

  天河星际美食汇商家入场费8万元，每两年收一次，相当于每年4万元，公司与业主5:5分成共享，这意味着业主每月可分到1667元的入场费。

  莱福广场4楼的月租金约为800-1500/㎡。一个10㎡的格子铺，最低租金为800元/㎡，月租金就是8000元。

  那么，买家一个月的收益：800元（固定收益）+800x10（月租金）/2+1667元（入场费）=6067元/月，一年就是7.28万元。4年就是29万元，基本回本。

  销售告诉乐居君，为了统一经营业态，商铺统一打包出租，个人不用打理店铺，只要每月坐等收租就好。水电费也是由商家全包。

  是不是听着挺香的？

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  小微企业担保租金收益

  你敢“接盘”吗？

  暂且不要高兴太早。

  根据以往经营，承诺可以返租的商铺，都有可能藏有一定的猫腻。

  代运营者是否有足够实力？如果经营不善，收益如何保证？大家自行掂量掂量。

  在乐居君的要求下，销售出示了使用权购买和委托经营托管2份合同。

  商铺使用权属于广州莱福酒店管理有限公司，买家需要和广州莱福酒店管理有限公司签署一份【铺位租赁和场地使用合同】，合同中规定，购买使用权20年。合同生效日期是2021年6月1日。

  另外，买家还需和广州信盈资本管理公司签署一份【委托经营托管合同】。合同生效日期同样是2021年6月1日。

  通过委托经营托管合同可看到，买家委托经营的受托方，并非莱福广场，而是广州信盈资本管理有限公司。也就是说，买家购买使用权后，返租租金和收益都是由这家公司发放。

  这意味着，如果这家公司经营不善而倒闭，莱福广场不会为承诺给买家的返租租金兜底。

  并且买家购买的仅仅是使用权，如中途出现问题，这维权之路可是难上加难。

  广州信盈资本管理有限公司是什么来头？乐居君在国家企业信用信息公示系统看到，该公司属于“小微企业”，2017年9月注册，认缴出资额1000万元。实际缴纳金额为零。

  emm......（据悉，公司实缴0元可能是公司财力不足，或是全部资金用于运作，但是这种公司一般投资人、银行不会太信任）

  来源：国家企业信用信息公示系统

  凭着一张平面图，没有沙盘图，没有装修设计图纸，甚至连商铺的位置都无法参观，你敢将商铺交给一个实力难以保证的公司来经营管理吗？

  见乐居君有些迟疑，销售拍着胸脯表示，“天河商圈这么繁华，这么大的一座商场在这里，人流量这么旺，怎么可能随便拆。就算拆了 ，商业是拆一赔三，这栋楼至少要赔几百亿元。”

  销售信誓旦旦承诺，“要是出现你说的经营不善，拿不到租金这种情况，信盈资产管理公司会赔付给你违约金20万元，还有商铺的剩余价值大概十来万元给你，合同上面都有写。”

  您细品，是不是常用的套路？

  您再细细品，售/租赁使用权的是A公司，实现租金回报的是一个资质无法保证的B公司。B公司若是经营不善无法返还租金，哪里还有资金赔偿20万元？你的投资也只能打水漂。

  两份合同看下来，乐居君发现实际的产权人没做任何担保，而是由一个名不见经传的公司来做保底收益的承诺。如果产权方通过法律途径处置这些商铺，例如拍卖或者以物抵债等，实际产权人可以置身事外，投资人只能沦为“韭菜”。

  当乐居君提出要看商铺时，销售当即表示，商铺正在施工中，无法参观。

  但是乐居君还是拍到了商铺地点。目前已经被围蔽，无法看到工作人员是否在装修施工。

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  购买“使用权”物业有什么“坑”？

  一位唐姓的律师朋友表示：表面上看双方签订了正式合同，合同中各种条款设置得也很合理，没有虚构事实或隐瞒真相的表面特征。直到购买人在具体履行合同过程中，才会发现自己被骗。承包经营的公司因经营不善倒闭，资不抵债，即使购买人报案成功，法院最终作出刑事判决，有关人员被追究责任。由于没有可供罚没或执行的财产，购买人最多只能得到一纸判决，实体权利无法得到维护，经济损失很大程度上也已无法挽回。

  乐居君最后温馨提醒，买笋盘笋货都需要谨慎，特别是交易时，买家一定要擦亮眼睛，留意这些坑！

  1、使用权的项目不能“购买”，仅能“长租”

  根据《中华人民共和国合同法》规定，房屋租赁合同的期限不得超过20年。并且2019年7月1日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》规定，住房租赁合同期限不得超过20年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

  2、涉及返租商铺购买，要查清委托经营管理的公司，是否有实力保证租金收益，是否有其他法律风险。

  3、购买物业时，一定要查清物业的产权。产权方有可能将物业拿去抵押，使用权买家无从反对，并且维权之路比有产权的买家更为艰难。

  你有被坑过，或会购买此类返租商铺吗？欢迎在留言区分享你的经验和看法！

文章来源:乐居买房