地铁口+11万㎡商场！番禺冒出总价约38万公寓

地铁口+11万㎡商场！番禺冒出总价约38万公寓仙逆起点   番禺祈福片区一个11万㎡的大型购物广场即将开业，现推均价1.2万元/㎡公寓？   近日，乐居君接到中介电话，称番禺祈福缤纷汇旁的天河里·福云汇正式开盘，户型为36-62㎡公寓，均价1.2万元/

  番禺祈福片区一个11万㎡的大型购物广场即将开业，现推均价1.2万元/㎡公寓？

  近日，乐居君接到中介电话，称番禺祈福缤纷汇旁的天河里·福云汇正式开盘，户型为36-62㎡公寓，均价1.2万元/㎡，选择其它优惠方式，单价还可以低至9700元/㎡！

  这么夸张？我们一起来看看有什么猫腻。

  首期面积达11万㎡ 项目即将封顶

  天河里·福云汇位于番禺区钟村街市广路，紧邻祈福缤纷汇。

目前距离项目最近的地铁站为地铁7号线的钟村站，但也需要乘坐公交或打车前往，明年地铁22号线建成通车后，项目门口就是市广路地铁站，交通便利度大大提升。

  为什么项目名字会与”天河“扯上关系？原来，在去年底，广东天河城物业运营管理有限公司与广州福云汇商业管理有限公司签约，天河城将为福云汇项目提供品牌输出、招商运营、经营管理等服务。

  资料显示，项目总占地面积97亩，首期开发面积达11万㎡，集餐饮、购物、休闲、娱乐、教育和公寓酒店等多功能于一体，将打造番禺首个情景式主题欢乐购物公园，拟于2020年11月开业。

  乐居君现场所见，项目商业部分已颇具雏形，公寓部分也即将迎来封顶。

  36㎡户型单价最低9731元/㎡

  据现场销售介绍，项目共有21层，其中1-4层是商业中心，预计明年6月开业。

  5-21层涵盖36-62㎡公寓，但仅售卖5-19层，总货量有476套，预计明年五一前交楼，开发商自持20-21层。

  与此前乐居君踩的很多公寓一样，这个项目都是卖使用权的，使用权共25年，从2021年开始算，可使用到2046年。

  实际上，项目户型十分单一，目前62㎡户型样板间还没搭建好，我们只能看看36㎡户型。

36㎡户型层高3.6米，分为平层和复式，装修风格由业主选择。由于该户型层高仅3.6米，做成复式的话，上层空间显得局促，个子高的人就不能在床上站直了。

  36㎡平层没有客厅，与复式相比，实用率较低。

  本项目的公寓户型与乐居君此前实踩的大同小异，但在售价、收益方面的计算就”有趣“多了

  1、放弃前三年收益，总价低至375899元

  以一套38.63㎡的精装公寓为例，折后价是512699元，单价13272元/㎡。如果你买的是毛坯户型的话，总价约低4.5万元。

注意了，销售在计价单上注明，总价512699元是”自用价”，这是什么意思？

“自用”，即你买了后自己住或者自己放租，但如果你愿意将公寓交给项目合作方酒店——迈斯酒店运营，并承诺放弃前三年收益的话，这套38.63㎡的公寓总价可低至375899元，折合单价9731元/㎡。

那这个375899元总价是怎么计算出来的？原来，项目假设一套公寓每月租金为3800元，3年租金即136800元，用原来的512699元减去3年租金，就是375899元了。

用5成首付算的话，仅需约19万首付就能拿下一套大型商业中心内公寓，也是挺诱人的。

  2、收益分五大部分，挂靠公司、赠送业主卡都算进去？

  在计算收益方面，项目将所有能沾上边的情况都算进去了。

  首先，项目预计每月租金为3800元，租金在第6年开始每三年递增5%；其次，业主还能获得酒店每年6%的分红。

  然后最迷惑的来了，销售称酒店每年都会赠送业主2千元入住卡，业主可以用这些钱入住酒店，10年下来，这笔“利润”是2万元

  最后，项目还“贴心”提醒乐居君，公寓可以给别人挂靠公司，按照每月600元来算，10年收益达7.2万元。

  总之，一顿“骚操作”下来，销售拍胸口保证仅需8年，买家已经可以回本。

  3、不满收益，5年后可退款

  如果你对它信心还是不够的话，项目给出了大招：不满收益，5年后可以退款，退款金额以租赁合同价为准。

  3

  开发商曾被列入企业经营异常名录

  现实是否如此理想？

  从链家网站上查询得知，项目周边同类型公寓，月租金在1898-2333元之间，而旁边的祈福新村，一套60㎡的两室一厅，整租也才2500元/月。

  项目声称月租金能达3800元，乐居君对此存疑。

  再者，从现场展示的合同来看，迈斯酒店的托管期限为10年，但10年后是否续约、项目会不会换合作酒店、购房者收益如何保障等内容，合同中亦未体现。

  更重要的是，乐居君在现场看到项目公示的证件中，项目地块性质为批发零售、商务金融用地，如果在买家使用权期间，遇到项目地块被征收的情况，买家会得到赔偿款吗？

  不会，因为使用权合同上已写明，土地被征收的赔偿款归开发商所有，个人只能得到开发商的退租补偿款，具体为：应还租金=租金总额/20年*剩余租赁年限。

  此外，乐居君在天眼查查询得知，项目开发商福云汇曾因未按规定提交年度报告而被列入企业经营异常名录，且公司有4宗法律诉讼，最近一宗是在今年5月。

  最后，乐居君例牌提示，使用权公寓的确有总价低、部分地理位置优越等优势，但其产权没保障、返租或有陷阱等风险也不容忽视，想要入手，一定要三思。

文章来源:乐居买房