隔壁卖3万+，它卖2字头！番禺这地铁盘“搞边科”？

隔壁卖3万+，它卖2字头！番禺这地铁盘“搞边科”？男同志blued免费   最近，Q有点苦恼。 看完番禺南浦丽江花园的她，总觉得小区哪哪都好，就是资金够得上的几套房源，要么采光不足，要么户型不够方正。 作为第一次上车的刚需，秉承着要把资金利用最大化的原则，

  最近，Q有点苦恼。

看完番禺南浦丽江花园的她，总觉得小区哪哪都好，就是资金够得上的几套房源，要么采光不足，要么户型不够方正。

作为第一次上车的刚需，秉承着要把资金利用最大化的原则，她决定再继续看房，并把目光移到一江之隔的洛溪板块。

一打开app，洛溪人气榜第一名的小区——洛湖居，均价2.7万元/㎡，正好也符合她的预算。

但奇怪的是，她又发现洛湖居周边的小区基本都卖3万+/㎡，那为什么这个小区的房源会便宜这么多？

  听完Q的爆料，乐居君决定带着疑问到洛湖居走一趟。

  01左中括号区位分析左中括号

  老规矩，先来说说小区基本概况。

洛湖居位于洛溪岛西端，紧靠着洛浦公园，与地铁2号线洛溪站也属于可步行到达的距离，居住舒适度、便利度颇高。

  另外，小区隔壁就是洛溪大桥。今年2月8日，洛溪大桥新桥已完成与旧桥的交通转换，目前洛溪大桥拓宽工程全面进入旧桥维修加固阶段，整体工程预计在今年6月底前完成，成为双向10车道，从洛溪到广州市区的拥堵情况会得到极大缓解。

  小区周边有大量底商，涵盖食肆、日用品等店铺，还有洛溪新城肉菜市场、百佳超市等，配套纯熟。

  家长们比较关心的学校方面，洛湖居对口学校为洛溪新城小学（省一级）、洛溪新城中学（省一级），教育资源比较扛打。

  总的来看，小区近地铁、生活配套完善、对口学校又是省级，外部素质不错。

02左中括号内部情况左中括号

  内部情况方面，小区分为两期开发，共有91栋，合计2246户，建筑年份为1998-1999年，均为楼梯楼，至今超20年楼龄。

小区内部园林绿化做得蛮好，到处绿树成荫，即使是在太阳最猛烈的午后，走在小区内都不会觉得炎热。

  但不得不吐槽的是，小区没有地下停车场，人车不分流，车辆就靠边停在小区道路，车位紧张时，甚至还会停到人行道上。

  更为重要的是，前面也提到小区内全部房子都是楼梯楼，最高6到7层，而它们，加装电梯的可能性几乎为零！

因为每栋楼首层都是架空层，用作停车，这也导致加装电梯的难度很大，而且整个小区1-3楼的业主很少放盘，这也意味着如果你买了这个小区，且不打算置换的话，就要做好爬一辈子楼梯的准备

  所幸，它的楼梯也不像某些老破小那么狭窄阴暗，爬起来不至于很难受。

  03左中括号房源分析左中括号

  具体到房源方面，目前小区共有73套房源在售，3月挂牌均价为2.91万元/㎡；历史成交房源有97套，今年以来成交的均为6、7楼的高楼层，最新的一套成交在3月初，72㎡两房总价172万元，单价仅2.4万元/㎡。

  乐居君在中介推荐下，看了一套号称全小区最“笋”的三房，位于5楼的90㎡三房，总价255万元，单价2.8万元。

  

中介称这套房源从280万元降价到255万元，吸引很多人咨询，有买家还价254万元，但业主心态比较强硬。

  不得不说，洛湖居房子的户型虽然基本一样，但的确做得很方正，厅出阳台，采光通风良好；客厅与卧室有过道阻隔，私密性高。

  这套房源还是南向的，乐居君也看了对面北向的一套，发现南向的采光会好很多，加上这周老式楼梯楼公摊面积少，客厅宽敞明亮，是一眼看上去就会喜欢的类型。

  但它也有缺点，这个小区的阳台一直为人所诟病，它又长又窄，两个人并肩通过都很难，显得有点“小家子气”。

  房间方面，两个次卧面积都较小，从图片也能看到床两头都顶着墙，剩余位置也不够摆完衣柜和书桌。

但每个房间的窗户都很大，采光非常好。

  厨房面积也不少，能容纳3-4个人同时做饭。

  另一套位于6楼的约87㎡三房，因为楼层较高，又是北向，售价就稍微低点，为253万元。

  户型图就不再放了，跟上面那套一模一样，虽然是北向，但因为阳台面向马路而非小区园林，所以无遮挡，客厅也非常明亮。

  也正因面朝大马路，如果不关阳台门，会有噪音干扰。

  卧室、卫生间、厨房等也没什么大问题，就是有些地方墙壁发霉了，需要重新装修一下。

  乐居君看的最后一套房源，也是今天最便宜的一套，户型为81㎡三房，总价222万元。

便宜肯定也是有原因的，这套房源位于顶楼，爬完楼梯，已经让人丧失看房的兴趣。

  很明显可以看到，如果是北向户型，阳台又面向小区内部的话，房子内部采光是很差的。

即使打开门窗，也略显昏暗的客厅↓

  卧室也是，一副让人昏昏沉沉的样子↓

  买顶楼的好处也不是没有的，至少可以在天台“霸一席之地”，种种花花草草。

  需要注意的是，这套房源今年1月份才挂牌，挂牌价为230万元，至今降价8万元，但带看人数依然不多，估计是因为顶楼的原因，所以有兴趣的小伙伴，也许还能跟业主磨磨。

插个题外话，除了买顶楼能将天台“私有化”，买一楼也能享受在院子种植花草、跟老友烧烤吹水的乐趣，但是整个小区基本无一楼房源在售。

  04左中括号总结左中括号

  回顾今年以来洛湖居房价涨幅，3月挂牌均价为2.91万元/㎡，年涨幅为1%，1月至今成交了8套，均价在2.3-3万元/㎡左右。

对比起周边同样是楼梯楼的小区，洛湖居性价比算是很高了。

据贝壳app数据，2000-2013年建成的广州奥林匹克花园，楼梯楼房源挂牌单价在3.2-3.4万元/㎡之间，电梯房均价每平方米再高2-3千元，目前挂牌房源以单间小户型为主，选择类型不及洛湖居丰富，但小区占地面积较大，密度低，房子外观也很新。

而与洛湖居同属一个开发商的洛涛居，分为南北区，同样是楼梯房，3月挂牌均价为3.3-3.4 万元/㎡，建筑年份为1995-2005年，楼龄也比较长了。

  与洛湖居相隔一条地铁2号线的楼盘有海棠居、裕景花园和海天花苑，其中海棠居和裕景花园有别墅放盘，均价在4-5万元/㎡之间；海天花苑是楼龄较长的楼梯房小区，3月挂牌均价为3万元/㎡。

  总的来说吧，享受同一个片区的完善配套，洛湖居房源的价格优势更为明显，但其基本无法加装电梯、人车不分流、车位紧张、阳台朝马路的房源受噪音干扰等劣势也无法忽视，特别是随着楼龄越长，楼梯楼的升值空间会越来越小，置换难度也会加大。

  对于这个楼盘，大家有什么想说的吗？我们下方留言区见。

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文章来源:乐居买房