1元起拍的法拍房，真是馅饼吗？

1元起拍的法拍房，真是馅饼吗？保姆雇佣合同范本   如今，一二手房地产市场有下行之势，买房捡漏的机会大增。同时，有人另辟蹊径，把目光投向了法拍房市场。据悉，法拍房起拍价和成交价都远低于市场，那么，这一类房产果真是大家想象的

  如今，一二手房地产市场有下行之势，买房捡漏的机会大增。同时，有人另辟蹊径，把目光投向了法拍房市场。据悉，法拍房起拍价和成交价都远低于市场，那么，这一类房产果真是大家想象的馅饼吗？有法律人士表示，法拍房关联一系列法律程序，要想真正成为这些房产的业主，恐怕并非易事，搞不好会“人财两空”。

  1元起拍还需数万保障金

  何为法拍房？即法院拍卖的房产，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得资金满足债权，而在此过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

  记者在阿里拍卖官方网站看到，目前广州的法拍房中，住宅用房就多达17597宗，商业用房、工业用房分别为6007宗和121宗。而且在众多的房源中，1元起拍的现象不少。

  比如一套位于富力国际鞋业商贸中心1015房的物业，是一套34平方米的商业办公空间，起拍价仅需1元，每次加价2000元或整数倍。要参与拍卖还需缴纳3万元的保证金，交保证金只支持一笔付清，若没拍到将在竞拍截止后24小时内解冻退还。此外根据竞拍规定，拍卖成交后买受人须另付成交价5%的拍卖佣金及0.5%~1%的软件服务费。

  又如一套位于广州南沙成汇街3号1802房的房产，是一套49.52平方米的一居室，起拍价为1元，保证金为5万元，每次加价幅度为3000元或其整倍数。

  易居研究院总监严跃进表示，虽然不少法拍房起拍门槛低，但是面临的瑕疵也更为严重。例如，法院通常会在竞买须知中标注，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成的费用由买受人承担，拍卖人不做过户登记的任何承诺。有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、被占用、欠税费未腾空等情形，这每一项对于新接手的购房者来说都是一件较为棘手的难题。

  成交价多数低于市场价

  除了起拍价低之外，总体上来看，法拍房的成交价也远远低于市场。一套位于荔湾区华贵路厚福大街17号102房的法拍房，建筑面积为82.37平方米。根据查册资料显示，该房产于2001年12月4日被广州市中级人民法院查封，未显示续封和解封信息。最终成交价为168万元，市场评估价为263万元，两者相差近100万元。

  据悉，法拍房市场标的流拍现象也非常明显，因为手续烦琐，涉及的法律程序也比较复杂。比如阿里拍卖网页上显示，位于番禺大石的富丽家园和花都新华街的房源都由于无人出价而导致流拍。

  法拍房数量迎来高峰期

  据悉，随着金融监管趋严，商业银行处置不良资产压力加重，法拍房市场的热度逐渐显现。无论是市场规模、成交热度还是价格涨幅，2021广东住宅法拍房市场都迎来高峰期。

  网易房产统计显示，今年上半年，广东住宅法拍房报名总人数达31802人，比2020年上半年报名总人数26907人上升18.2%，参与人数大幅上涨，出现法拍房置业高峰期。成交方面，今年上半年，广东省住宅法拍房成交总套数5031套，比2020年上半年成交的4214套上升19.39%。与此同时，市场对于法拍房的接受程度越来越高，今年上半年广东住宅法拍房成交率为44.6%，比2020年上半年的38.8%，上升了5.8个百分点。面积方面，今年上半年，广东住宅法拍房成交总面积70.97万平，比2020年上半年的60.29万平方米增加10.68万平方米；价格方面，今年上半年广东省住宅法拍房成交均价17778元/平方米，比2020年同期15030元/平方米，上升了2748元/平方米，上涨了18%。

  律师：这些风险必须先了解

  法拍房起拍价低，成交价也比市场价更有优势，那么，买到的人是否真的捡到宝了？

  先来看看这样一个案例。2019年7月，广州的杨女士通过司法拍卖，买下了广州市越秀区文德路金德大厦的一处房产，成交价为939520元。可当杨女士去收房时，却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争执中，杨女士强行破门入住，苏某为阻拦杨女士也跟着入住，并派人24小时轮流占房。

  据了解，杨女士在收房前已收到执行法院出具的执行裁定书，明确了其作为房屋所有人的合法权益，而苏某亲口承认自己并非房屋所有人。但在事件中，她的法律文书却始终未被认可，一再陷入自救僵局。

  对于该法拍房未完成交付与清场的质疑，广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示，该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作，“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理，若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院。”

  北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受本报记者采访时表示，法拍房的风险不小，如果要竞拍，最好先了解房子面临哪些法律手续问题。一是房产的占有使用等本身有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，拒不配合，导致买了房子却无法实际使用。二是有的法拍房产权可能有问题。有一些执行拍卖，为了尽快变现，可能不会对房子的产权做周密的调查或要求，对于产权本身有问题的房子，拿到后可能会面临无法办理产权的风险。三是对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能会有协同不一致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。四是有的可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，产生新的麻烦和成本。实际的成本可能不止是成交价。五是如果房屋质量或结构有问题，难以追究责任。如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦。六是如果房子上挂了户口，成交后可能面临户口无法迁出的问题。有不少房子是挂了户口的，也遇到过一些买了法拍房户口没法迁出，后面打官司也很难迁走的。对于属于学区房的，更要注意。

  那么，如果买家仍要“一意孤行”，遇到了法拍房的问题，该如何维护自身权益？

  王律师表示，首先需要对问题做个划分，比如是属于执行没有完成的问题，还是属于需要另案处理。如果是执行没有完成的，比如进行法拍的时候并没有在拍卖公告及相关信息中显示房屋处于被他人占有的状态，但是法拍取得后发现房子被他人占有，这就是属于执行没有完成，需要督促执行法官继续执行完毕，将房屋腾空进行交付。

  “但是，如果法拍的信息中载明房子被他人占有，按照这个状态进行拍卖，自行负责腾空，那么就不属于原执行范畴。需要自己另行解决。如果协商实在解决不了，还需要另行提起腾房之诉，比较麻烦。如前所述，法拍房维权一般有两种方式，一种是通过原执行程序进行，一种是另行解决，必要的时候还需要另行起诉。”王律师进一步指出。

文章来源:信息时报

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