黄埔旧改即将定调？20条新政告别快拆快建

黄埔旧改即将定调？20条新政告别快拆快建北镇市地图   事实证明，不管是政策收紧前还是收紧后，黄埔旧改始终是许多人的关注焦点。   显然，在数次“点名”下，黄埔旧改速度的“放慢”已成定局，同时也引发了不少村民的担忧和焦急心

  事实证明，不管是政策收紧前还是收紧后，黄埔旧改始终是许多人的关注焦点。

  显然，在数次“点名”下，黄埔旧改速度的“放慢”已成定局，同时也引发了不少村民的担忧和焦急心情。

  但无需过于担心，“旧改不会停”也是既定方向。

  正如前不久省住建厅“悄悄”发布的那份《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》的重磅文件，只字未提“禁止旧改”，反而是阐述“旧改要怎么做”，为之后更好地进行城市更新工作指明大方向。（点击回顾）

  

  对于有着特殊情况的黄埔来说更是如此，“停止改造”并非结果，在旧改新趋势下科学、均衡、有序推进才是目标。

  还记得10月底，在相关工作会议上，黄埔区提出，将制定实施“城市更新3.0”创新政策。此举意味着区级上层已经开始调整目前旧村改造存在的问题和方向，待3.0政策正式出台，黄埔旧改将迎新模式、新局面。

  而3.0，又要怎么做？

  01

  即将出台的3.0

  近日，广州开发区城市更新局一份《广州开发区城市更新局关于征求意见的函》的新文件流出，意味着黄埔旧改3.0新政或许很快要面世。

  在介绍新文件之前，先来捋捋概念，什么是城市更新1.0、2.0、3.0？

  目前，主流观点认为，1.0阶段主要特征为拆除重建，2.0阶段主要特征为城市产业及形象升级，3.0阶段主要特征为人文、产业、居住等多方融合。

  毫无疑问，从1.0到3.0的进化，也是从“快批、快拆、快建”到深化、强化、优化批拆建，再到可持续发展的有机更新模式的转变。

  纵观新文件，基于产城融合趋势，留存城市记忆、分区分类施策、优化规划流程、强化产业导入等成为了引领黄埔旧改的全新关键词。全文20条措施有哪些新点亮点、具体说了什么，一起来看看。

  1、“未批先拆”退场，“以人为本”凸显

  其一，文件中明确了旧村、旧城改造项目详细规划调整方案和项目实施方案批复的先后顺序。

  即项目实施方案经区城市更新工作领导小组专项会议审议前，其详细规划调整草案原则上应通过专家评审，实施方案正式批复前，详细规划调整方案原则上应通过区城乡规划委员会审议。此举能有效规范工作流程，保证项目有序推进，“未批先拆”的历史将不会再重现。

  其二，“首开先建”再次得到强调，指出项目实施方案中须编制首开区（含复建安置区、公服设施、政府产业用房）的“首开先建”规划建设方案专章。

  加快“首开区”规划建设进度，能够保证村民在尽可能快的时间里实现回迁，满足居民居住需求，避免引发相关矛盾。

  

  2、探索规划建设5%融资区住宅的“双限房”

  在将出台的新政中，重点产业集聚区的旧村改造项目应结合功能定位和产业布局，在项目实施方案中规划配置不低于融资区住宅总建筑面积5%的“双限房”。即限价格（该项目融资区最近一期商品房备案价下浮不低于 10%）、限销售对象（符合购买资格条件的人才）。

  值得一提的是，根据今年9月的《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》，包含黄埔区在内的8区改造项目融资地块保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面积配置比例原则上分别不低于15%和5%。

 

  结合最新规定，往后的旧改无疑对房企提出了更高的能力要求，以往旧改项目的“暴利”已一去不返，“大拆大建”限令及稳房价、稳地价基调下，公共配套占比、人才安居房占比、历史文保成为了更靠前的要求。

  3、产业导入提了又提，产居比例也有要求

  产业是黄埔区城市更新3.0中的重头戏，文件中对产业导入的监管及激励都作了详细说明，而在黄埔区未来五年计划中，也在着重强调产业发展。

  此外，文件还指出，知识城、科学城、黄埔港片区内旧改项目，融资地块与商产业等公建配套原则上应分别占到总建筑面积的 40%、30%、40%及以上，或旧改项目的产业建设量不低于总建设量的 30%。

  4、历史文化遗产和大树古树保护是重中之重

  当前的城市更新，“禁止大拆大建”、“注重保护传承”是第一热词，对于有着众多传统保护村落和全市最多古树名木的黄埔区来说更是首要工作。

  根据新文件，在接下来的旧改工作中，历史文化遗产保护方案（专章）、大树古树保护方案（专章）在未经审批之前，城市更新详细规划、实施方案不得审批。这意味着当前的旧改项目若能有效完善相关方案，还是会得到有序推进的。

  

  除了以上这些，意见稿中还明确了三大片区的工作重点、对合作企业的规范管理、鼓励国企进场等内容。

  

  可以想见，待新政正式出台，黄埔旧改的未来发展方向会变得十分明确。

  02

  变的是趋势，不变的是目的

  当前，黄埔乃至整个广州旧改市场，都走到了新的转折点。

 

  回顾近月来的黄埔旧改，确实经历了一番“翻天覆地”的变化，从“清零军令状”到“暂时叫停”，从文保到产业、双限等，黄埔大拆大建的模式已落幕，新的旧改模式在探索。

  只是这其间，黄埔旧改调整的消息或旧改项目的变动还是接连出现在大众视线。

  如因为合作企业基本“崩盘”，导致旧村项目转让予区属国企的现象。（点击回顾）

  再如暹罗村旧改古树被破坏、当事人遭到立案调查和行政处罚，还有此前针对黄埔城市更新工作的新文件的发布，即《广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局关于推动城市更新工作的若干措施》。

  

  自63号文发布后，各区旧改也进入了全面核查阶段，从核查结果来看，黄埔有57个旧改项目处在“未批已拆”阶段。

  

  有些村也因此陷入了尴尬局面，甚至出现了“真正的原址回迁”。（点击回顾）

  当然，也并非没有好消息传来，简村、南岗村（南片）相继挂牌招商，让惨淡已久的黄埔旧改迎来了重启的希望。（点击回顾）

  不过不难看出，黄埔区所需要的旧改新模式随着当前的趋势已有答案。

  例如加强旧改资金保障。在南岗南片招商中，就已出现了一个新趋势，新增了资金账户监管的要求。而在新文件中，也提出了强化拆迁资金保障的要求。

  

  再比如国企进场兜底已成明显趋势。面对资金压力，在黄埔，国企接手民企退出的旧改项目的现象如今并不少见，例如夏园村、枫下村、永岗北社区、旺田村等。

  

  图源：广州开发区投资集团

  新政中，“国企”依然是难以忽略的关键词。按照规定，达不到要求的合作企业应按程序退出，而国企将全面参与到旧改前期工作中。

  实际上，不止是黄埔，一份流传文件中指出，建议对广州中心7区（越秀、海珠、荔湾、天河、番禺、花都、白云）纳入五年实施方案且未正式引入合作企业的旧村改造项目，鼓励具有更新经验的功能性市、区国企积极参与。

  而增城、南沙也率先开展了功能性国企参与城市更新项目的实施工作。

 

  但无论是哪方面的趋势，都指向了同样的目的——严控大拆大建，实现可持续的有机发展，回归城市更新的本质。

  可以确定的是，旧改还会持续推进，毕竟提升人居环境、延续文化根脉、促进城市发展都需要以城市更新来实现，只是我们也需要更合理的方式、更具大局观的原则，黄埔即将出台的城市更新3.0创新政策就是一个有力的佐证。

文章来源:乐居买房

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